Ξεκίνησαν οι ηλεκτρονικές μεταβιβάσεις ακινήτων

Ενεργοποιήθηκε η ηλεκτρονική πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ, αυτήν την εβδομάδα. Η έναρξη των ηλεκτρονικών μεταβιβάσεων ακινήτων ισοδυναμεί επί της ουσίας με την ολοκλήρωση της διαδικασίας υποβολής της δήλωσης και πληρωμής του φόρου ψηφιακά στη διάρκεια ενός 24ωρου.

H διαδικασία  θα γίνει υποχρεωτική για όλες τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων από την 1η Ιουνίου 2021, αλλά μέχρι και τις 31 Μαΐου θα γίνονται δεκτές στην πλατφόρμα σχετικές δηλώσεις.

Όπως προβλέπουν οι σχετικές ανακοινώσει της ΑΑΔΕ, πλέον, η αγοραπωλησία ενός ακινήτου δύναται να ολοκληρωθεί με 7 on-line κινήσεις:

1. Η δήλωση συντάσσεται για λογαριασμό αγοραστή και πωλητή υποχρεωτικά από τον συμβολαιογράφο, ο οποίος ανεβάζει και όλα τα σχετικά δικαιολογητικά, και υποβάλλεται αποκλειστικά με τους κωδικούς πρόσβασης( user name & password) του και όχι με τους κωδικούς των συμβαλλομένων και αρμόδια είναι η ΔΟΥ εισοδήματος του αγοραστή.

2. Η συμπληρωμένη δήλωση αποστέλλεται στη θυρίδα αγοραστή και πωλητή στο myTaxisnet.

3. Γίνεται αποδοχή της δήλωσης από τον αγοραστή και τον πωλητή και η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και βεβαιώνεται ο φόρος, ενώ ταυτόχρονα ενημερώνεται αυτομάτως και ο συμβολαιογράφος.

4. Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο ψηφιακά (με κάρτα ή web banking).

5. Το Taxis ενημερώνεται για την πληρωμή του φόρου.

6. Το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται στο myProperty για συμβολαιογράφο και αγοραστή.

7. Ο συμβολαιογράφος αναρτά το συμβόλαιο στo myProperty

Χρήσιμες διευκρινίσεις

Υποχρέωση ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης ΦΜΑ έχει κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, που από την 03/03/2021 πρόκειται να προβεί σε αγοραπωλησία ακινήτου/ων εντός αντικειμενικού συστήματος.  Συμβαλλόμενοι μπορεί να είναι ένας ή πολλοί πωλητής/ες κάθε ακινήτου και ένας αγοραστής και η συμπλήρωση του ΚΑΕΚ είναι υποχρεωτική, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει κτηματογραφηθεί και διαθέτει ΚΑΕΚ προσωρινό ή οριστικό. Η δήλωση θα προχωρά και χωρίς τη συμπλήρωση του πεδίου.

Με μία δήλωση στην εφαρμογή μπορούν να μεταβιβασθούν πολλά ακίνητα αρχικά εντός αντικειμενικού συστήματος και σε ολόκληρη την επικράτεια.

Σε περίπτωση ηλεκτρονικής αναζήτησης εμφανίζονται μόνο οι δηλώσεις ΦΜΑ που έχουν καταχωρηθεί ή υποβληθεί οριστικά μέσω αυτής της εφαρμογής με κριτήρια: ΑΦΜ, Αριθμό Δήλωσης, Αριθμό Καταχώρισης.

Περιγραφή Ακινήτου

Τα ακίνητα ομαδοποιούνται π.χ. όταν πρόκειται για ολόκληρο ακίνητο χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, το οποίο πωλείται με ένα τίμημα. Επίσης, όταν πρόκειται για ακίνητο με τα παρακολουθήματα του κ.λπ.. Στην περίπτωση ομαδοποιημένων ακινήτων η εφαρμογή θα ζητάει ένα συνολικό τίμημα και όχι διακριτό για κάθε ακίνητο. Στην περίπτωση που πρόκειται για αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες μη ομαδοποιημένες δηλώνεται ξεχωριστό τίμημα για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία. Για την επιβολή του φόρου εξετάζεται αυτοτελώς το κάθε ακίνητο/αυτοτελής ιδιοκτησία και επιβάλλεται φόρος στο μεγαλύτερο ποσό μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας.

Πιο αναλυτικά στο πεδίο «Περιγραφή ακινήτου» συμπληρώνεται σύντομη περιγραφή του ακινήτου. Για παράδειγμα: είδος, διεύθυνση, αριθμός/όνομα του διαμερίσματος, όροφος, ΟΤ, άδεια οικοδομής, τακτοποίηση, ακίνητα με ενιαία λειτουργική ενότητα (μεζονέτα), σε συγκρότημα κατοικιών με κοινόχρηστη πισίνα, ύπαρξη κτίσματος με άδεια κατεδάφισης ή χωρίς στέγη, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, βαρυνόμενο με δουλεία, με εγκατάσταση γεώτρησης, με δεξαμενή νερού, κ.λπ.. Πρόκειται για πεδίο, που πρέπει να συμπληρωθεί απαραιτήτως για να προχωρήσει η δήλωση. Στο πεδίο «Παρατηρήσεις-Σημειώσεις» της «Περιγραφής – Ακινήτου» καταχωρούνται ο χρόνος και ο τρόπος κτήσης κάθε ακινήτου, καθώς και κάθε άλλη πληροφορία για κάθε ακίνητο. Όλα τα παραπάνω θα εμφανίζονται στην εκτύπωση της δήλωσης.

Ας σημειωθεί ότι στην εφαρμογή μπορούν να εισέλθουν κάθε πωλητής- αγοραστής ή αντίκλητός τους, εφόσον είναι πιστοποιημένοι χρήστες χρησιμοποιώντας τους κωδικούς πρόσβασης (user name & password) επιλέγοντας από το μενού «Πολίτες –myPROPERTY–Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων» του πληροφοριακού συστήματος TAXISnet της Α.Α.Δ.Ε.

Τροποποιητικές δηλώσεις ΦΜΑ

Οι τροποποιητικές δηλώσει ΦΜΑ, προς το παρόν θα υποβάλλονται χειρόγραφα στην αρμόδια ΔΥΟ, που υποβλήθηκε η αρχική δήλωση ΦΜΑ. Σε επόμενες εκδόσεις της εφαρμογής προβλέπεται η υλοποίηση αντίστοιχης εφαρμογής ηλεκτρονικής υποβολής τροποποιητικής δήλωσης ΦΜΑ.

Η όποια διόρθωση δε γίνεται από τους συμβαλλόμενους (πωλητή- αγοραστή). Εάν απορρίψουν – δεν υποβάλλουν τη δήλωση, αυτή θα επιστρέψει προς διόρθωση στον συμβολαιογράφο. Η δε δήλωση διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο μέχρι την τελευταία αποδοχή/υποβολή από τους συμβαλλόμενους. Η δήλωση διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο (αφού πρέπει πρώτα να ακυρωθούν τα Φ.Υ.Α.Α για διορθώσεις μέχρι το πεδίο «ΚΑΤΑΒΛΗΘΕΝ ΤΙΜΗΜΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΟΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ»).Στην συνέχεια μπορεί να αποθηκευτεί προσωρινά ή να υποβληθεί ξανά προς τους συμβαλλόμενους για αποδοχή.

Καταβολή Φ.Μ.Α.

Ο αγοραστής θα λάβει μήνυμα στην προσωποποιημένη πληροφόρηση για ποια υποβληθείσα δήλωση ΦΜΑ, ποιο ποσό και την ημερομηνία λήξης πληρωμής. Η πληρωμή μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά την αποδοχή του τελευταίου συμβαλλομένου. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου βαρύνει τον αγοραστή μετά από υποβολή δήλωσης για σύνταξη συμβολαίου καταβάλλεται εφάπαξ και χωρίς έκπτωση.

Μετά την τελευταία έγκριση /υποβολή της δήλωσης εκδίδεται από την εφαρμογή ταυτότητα οφειλής και εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών η πληρωμή του ΦΜΑ γίνεται μέσω Τραπέζης (web banking, χρεωστικές κάρτες ή από την προσωποποιημένη πληροφόρηση του TAXISnet με χρεωστική κάρτα ή prepaid card) και όχι με χρήση πιστωτικής κάρτας στη σελίδα «Στοιχεία οφειλών εκτός ρύθμισης και πληρωμή». Αν δεν καταβληθεί εντός της νόμιμης προθεσμία ο φορολογούμενος υποχρεούται να καταβάλει τόκους επί του εν λόγω ποσού φόρου από την επόμενη μέρα της λήξης της νόμιμης προθεσμίας.

 Ας σημειωθεί ότι όταν η δήλωση υποβάλλεται από αντίκλητο/νόμιμο εκπρόσωπο του αγοραστή, σχετικό μήνυμα στην προσωποποιημένη πληροφόρηση θα λάβουν και ο αγοραστής και ο αντίκλητος -ο οποίος θα ακολουθήσει τη διαδικασία, όπως περιγράφηκε άνωθεν. Επιπρόσθετα για να μπορεί να νομιμοποιηθεί ο πληρεξούσιος του αγοραστή να επιλέξει το πεδίο ότι «Πληρούνται οι προϋποθέσεις Α’ Κατοικίας»,  επειδή επέχει ισχύ υπεύθυνης δήλωσης Ν.1599/1986 θα πρέπει να αναφέρεται ρητά στο ειδικό πληρεξούσιο για τη διεκπεραίωση μιας υποθέσεως ότι στο πλαίσιο αυτής, μπορούν να συμπληρώνουν και να υπογράφουν, για λογαριασμό του εντολέα τους, υπεύθυνες δηλώσεις του άρθρου 8 του Ν.1599/1986 (ΣΧΕΤ. ΔΙΑΔΠ/2674/2006).

Διαφωνία Συμβαλλομένων–Διαδικασία Ακύρωσης της δήλωσης

Σε περίπτωση διαφωνίας συμβαλλομένων ο συμβολαιογράφος έχει τη δυνατότητα στην ηλεκτρονική εφαρμογή ΦΜΑ εντός ενός έτους από την υποβολή της δήλωσης, να επιλέξει από το μενού «Ακύρωση Δήλωσης λόγω μη σύνταξης συμβολαίου», αν για τη συγκεκριμένη δήλωση δεν έχει συνταχθεί σχετικό συμβόλαιο και δεν έχει καταχωρήσει τον αριθμό και την ημερομηνία συμβολαίου στην εφαρμογή. Πέραν του έτους ακύρωση λόγω μη σύνταξης συμβολαίου τηρείται η χειρόγραφη διαδικασία, που προβλέπουν οι διατάξεις.

Οι συμβαλλόμενοι λαμβάνουν μηνύματα ότι υποβλήθηκε ακυρωτική δήλωση από τον συμβολαιογράφο και εκκρεμεί έγκριση/υποβολή από τον αγοραστή αναφέροντας και τον αριθμό της ακυρωτικής δήλωσης. Όταν ο αγοραστής εγκρίνει/υποβάλει την ακυρωτική δήλωση, θα δημιουργηθεί το ΑΦΕΚ, ώστε αν έχει πληρωθεί ο φόρος να να επιστραφεί το ποσό στον φορολογούμενο.

Διόρθωση λαθών στα στοιχεία ακινήτου

Μετά την καταχώριση του Α.Τ.ΑΚ. στην ενότητα στοιχεία ακινήτου εμφανίζεται η οθόνη με τα στοιχεία του ακινήτου, όπως έχουν δηλωθεί στην περιουσιακή κατάσταση στις υποβληθείσες δηλώσεις ΕΝΦΙΑ. Αν διαπιστωθούν λάθη, διορθώσεις δε μπορούν να γίνουν από την εφαρμογή του ΦΜΑ, οπότε ο κάθε πωλητής θα πρέπει να κάνει τις απαραίτητες διορθώσεις και μετά να υποβάλλει την ηλεκτρονική δήλωση ΦΜΑ.

Όταν έχει καταχωρηθεί λάθος αγοραστής για να γίνει η διόρθωση-αλλαγή αγοραστή, θα πρέπει να διαγραφούν όλα τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου και μετά να γίνει η διόρθωση.

Λάθος ΔΟΥ δε διορθώνεται από το συμβολαιογράφο. Πρέπει να ακυρωθεί η δήλωση από τον συμβολαιογράφο και να συνταχθεί από την αρχή νέα αρχική δήλωση ΦΜΑ.

Σε περίπτωση λάθους καταχώρισης αριθμού ή ημερομηνίας συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο δε θα μπορούν να διορθωθούν από τον ίδιο, αλλά από την αρμόδια ΔΟΥ μετά από αίτημα του και ανέβασμα του σωστού αρχείου στην εφαρμογή.

Τελική αποδοχή δήλωσης και καταχώρηση συμβολαίου

Μετά την αποδοχή/υποβολή της δήλωσης από τους συμβαλλόμενους ο συμβολαιογράφος θα συντάξει, βάσει νόμου, το σχετικό συμβόλαιο, εφόσον έχει εξοφληθεί ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου και έχει εκδοθεί αποδεικτικό καταβολής φόρου.

Οι συμβαλλόμενοι (πωλητής, αγοραστής, νομ. εκπρόσωπος) και ο συμβολαιογράφος μπορούν να δουν πώς υπολογίσθηκε η φορολογητέα αξία, αφού εισέλθουν στην πλατφόρμα με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης (user name & password) και αναζητήσουν στην ενότητα «Μεταβιβασθέντα Δικαιώματα & Ποσοστά Ακινήτου Αγοραστή» τη δήλωση με καταχώριση του αριθμού της δήλωσης και επιλέγοντας το πεδίο info.  

Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από τη σύνταξη του συμβολαίου, να ενημερώσει τη φορολογική διοίκηση για τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαιογραφικού εγγράφου και για τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος και να επισυνάψει στην εφαρμογή αντίγραφο αυτού.

Η Pointers Property ServicesA.E, μέλος του Ομίλου «Σαμαράς & Συνεργάτες», είναι μια από τις κορυφαίες εταιρείες παροχής υπηρεσιών υψηλής ποιότητας στον τομέα της διαχείρισης, εκτίμησης και προώθησης ακινήτων, με άριστα καταρτισμένο ανθρώπινο δυναμικό, που μπορεί να ικανοποιήσεις τις απαιτήσεις κάθε πελάτη.